JAKÉ ZMĚNY PŘINÁŠÍ VYUŽITÍ METODIKY BIM V OBLASTI ODHADU CENY A NÁKLADOVÝCH ANALÝZ? JAKÉ TYPY URČENÍ NÁKLADŮ A NÁKLADOVÝCH ANALÝZ SE POUŽÍVAJÍ V JEDNOTLIVÝCH FÁZÍCH ŽIVOTNÍHO CYKLU BUDOVY? JAKÁ DATA A JAKÉ ZDROJE SE K TĚMTO ANALÝZÁM VYUŽÍVAJÍ? V DRUHÉ ČÁSTI PAK PŘINÁŠÍME PŘEHLED NÁSTROJŮ POUŽÍVANÝCH K DANÝM ÚČELŮM V ZAHRANIČÍ A VYJÁDŘENÍ ČESKÝCH SPOLEČNOSTÍ, KTERÉ SE TOUTO OBLASTÍ ZÁJMU ZAOBÍRAJÍ.
VÝKAZ VÝMĚR & QTO
Pod touto zkratkou se skrývají nástroje a postupy, které slouží k odhadu, zpřesňování a určení nákladů uvažované stavby při použití metodiky BIM. BIM model nativně poskytuje podstatnou část dat nutných k ocenění stavby. A BIM také ze své podstaty obsahuje velice precizně zpracovaná data o množstvích, výměrách a skladbě jednotlivých prvků tvořících stavbu. V českém prostředí se takový report nazývá výkazem výměr, v angličtině je nazýván jako QTO (Quantity Take-off).
Stejně jako v jiných návrhářských profesích, i zde je důležité odlišit fáze návrhu, jimiž projekt prochází a který specifikuje, s jakou mírou detailu (LOD = Level of Detail) jsou informace o stavbě v modelu zachyceny. Míře detailu odpovídá míra a podrobnost dat, které model a jeho prvky popisují (LOI = Level of Information). Těmto fázím odpovídá i míra (pravděpodobnost), s níž budoucí náklady nutné pro návrh, realizaci a provoz stavby odhadujeme. Skutečné náklady jednotlivých fází můžeme 100% určit až po několikaletém provozu a opět jenom v případě, že po celou tuto dobu existují nástroje, které finanční toky se stavbou spojované ve své celistvosti, struktuře a úplnosti a pravdivě zachycují.
CENOVÉ ODHADY V RANÉ FÁZI NÁVRHU
Zejména v raných stádiích návrhu stavby jsou cenové odhady velice důležité a měly by silně ovlivňovat budoucí podobu stavby, stejně jako energetické, provozní a další analýzy. Klasické postupy při návrhu stavby vycházejí z nikdy nekončícího kolečka návrhu a posouzení. Mnohdy se tento postup odehrává v hlavě designérů při kreativní činnosti a k jeho zachycení neexistuje žádný formalizovaný dokument. Investiční náklady (měly by jimi být jistě i budoucí náklady provozní) jsou jedním z nejdůležitějších kritérií, jimiž se posuzuje optimalita návrhu. Čtenář by tedy očekával, že nákladové analýzy budou prováděny interaktivně a v reálném čase, na základě datových základen odpovídajících dané fázi projektu a přímo v prostředí BIM editoru. Okamžitá zpětná vazba, která zobrazuje výsledek provedených úprav také ve finančním vyjádření, by umožnila optimalizovat návrh. To by však vyžadovalo mít nákladové analýzy realizované jako rozšíření softwaru pro vytváření, správu a údržbu BIM modelu. V českých podmínkách je obvykle BIM model, z pohledu nákladových analýz, používán právě jenom pro určení výměr, sumarizací, agregací a typů prvků. Ostatní činnosti rozpočtáře se doposud provádějí tradičními postupy. Abychom přiblížili, jaké postupy a metodiky se v rámci jednotlivých vývojových fází projektu v ČR používají, shrnujeme je v další kapitole.
CENOVÉ ODHADY, PROPOČTY, ROZPOČTY A KALKULACE
Abychom mohli v tomto článku dále argumentovat a používat terminologii, zkusíme vyjasnit základní pojmy a metody, které se používají v českém prostředí k nákladovým analýzám. Tento popis je velice stručný a nevystihuje celou problematiku oblasti. Zájemce o podrobnější popis proto odkazujeme na odbornou literaturu a webové zdroje organizací zabývajících se cenovou problematikou ve stavebnictví. Prvotní cenový odhad se obvykle stanovuje na základě výnosové anebo porovnávací metody. Je to umožněno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde jednou z možností ocenění majetku či služeb je použití porovnávacího způsobu. Vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související ceny.
Ve vyhlášce č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je podrobněji rozpracováno použití porovnávací metody. Metoda je založena na tom, že jsme schopni stanovit na základě BIM modelu základní hmotové parametry projektu (např. obestavěný prostor anebo hrubá podlahová plocha). Tyto hodnoty model poskytuje již v raných projektových fázích, a je tedy je možné použít ke stanovení cenového odhadu. Propočet či cenový odhad pro realizaci výstavby se provádí na základě správného zatřídění stavebních objektů, určení objemu v m3 obestavěného prostoru anebo m2 podlahových ploch a na základě správného zatřídění, k níž přísluší jednotková srovnávací cena. Součin objemu a jednotkové ceny pak udává hrubý cenový odhad. Pravděpodobnost správného určení této ceny není vyšší než 70–80 %. Návrh v předvýrobních fázích v převážné míře zobrazuje realitu, jak bude vypadat, až budou představy investora, návrháře a realizátora finalizovány. Položkový rozpočet provádí specialista, rozpočtář, jehož hlavní náplní práce je transformovat objekty umístěné v projektu a ocenit je.
DŮLEŽITOST ROZPOČTÁŘE
Pomineme-li práci návrháře, architekta a investora, je právě rozpočtář tím důležitým kolečkem v týmu, na němž stojí a padá úspěch celé výstavby. Rozpočtář bohužel nebývá aktivním členem návrhářského týmu od samého počátku. Přitom právě na jeho stole se transformují představy návrhářů do procesů, které je realizují, a to včetně stavebně podpůrných procesů (zařízení staveniště, staveništní výroba, prefabrikace atd.). Všechny tyto aktivity rozpočtář oceňuje. I když disponuje dokonale zpracovaným výkazem výměr (Quantity Take-off), který je snadné získat z BIM modelu, stejně je to on, kdo přidává k materiálu a výrobkům náklady spojené s prací, strojohodinami mechanismů a podpůrnými procesy.
BIM rozpočtáři poskytuje zcela pregnantní výměry a výpisy prvků, což je sice dobré, ale řeší to pouze část problému. Druhou polovinou je soustava cen, která poskytuje ocenění toho kterého prvku. Klasifikační systém je právě tím nástrojem, který umožní použít odpovídající jednotkovou cenu materiálu, prvku, jeho zhotovení, umístění a montáže, vedlejších nákladů, režií atd. a vynásobit ji odpovídajícím množstvím. Vzhledem k tomu, že právě rozpočtář je tím, kdo určuje technologický postup, vypočítává výměry (viz obr. SW Kros), je s podivem, že některé rozpočty se víceméně „trefí“ do skutečných nákladů projektu.
CENOVÉ UKAZATELE PROJEKTU
Agregované položky cenových systémů (někdy označované jako Cenové ukazatele) umožňují v dalších fázích vývoje projektu stanovovat podrobněji členěné konstrukce a se zvyšující se mírou podrobnosti a znalostí dat čerpaných z BIM modelu jsme schopni jich využít pro zpřesňované cenové odhady, eventuálně směřovat projekt tak, aby splňoval základní limity, jimiž investor výstavbu podmiňuje. Agregované položky zde plní úlohu cenových databází. Propočet ceny se tak stává dynamickým nástrojem, doprovázejícím tuto fázi projektování. Hlavním účelem těchto činností je poskytnout podklady k zajištění financování budoucí stavby, které je třeba zajišťovat v předstihu.
Dalším dokumentem vznikajícím na konci fáze návrhu stavby (Projekt pro stavební povolení) je položkový rozpočet. Jedná se o položkové vyjádření jednotlivých stavebních, řemeslných a montážních prací, doplněné jednotkovými cenami za měrnou jednotku těchto prací a dodávek obsahující konečnou cenu za každou konkrétní položku včetně rekapitulace stavebních oddílů, které specifikují jednotlivé druhy prací (například zemní práce, základové konstrukce, svislé konstrukce, apod.) a v součtu cenu díla. Ke zhotovení rozpočtu slouží projektová dokumentace, výkaz výměr a cenová databáze strukturovaná dle jednotlivých prací nutných ke zhotovení projektovaného díla. BIM model obsahuje velice precizní výkaz výměr (QTO Quantity Take-off) pro všechny stavební a technologické elementy v dostatečné podrobnosti. Vzhledem k tomu, že rozpočet spíše než produkty a jejich kvantitu obsahuje především „výkaz prací“, které je třeba vykonat, aby se tyto výrobky, staveništní výroba, produkty atd. daly do stavby „zabudovat“, musí dojít k transformaci těchto dat. Takže v běžném rozpočtu (obvykle zpracovávaném projekčním týmem) jsou ke stavebním pracím přiřazovány stavební elementy a jejich kvantita.
BIM model může poskytnout přesný výkaz stavebních elementů strukturovaný dynamicky, dle potřeby a včetně všech v modelu obsažených parametrů. To, co model neobsahuje – stejně jako jiná dostupná dokumentace – v této fázi výstavby, jsou pracovní a mechanizační náklady, náklady podpůrných služeb stavební organizace (lešení, jeřáby, doprava, skladování, bednění, péče o pracovníky, BOZP…). Rozpočtář na základě dokumentace transformuje přesný výkaz výměr jednotlivých stavebních elementů na stavební práce, které je potřeba k zabudování anebo vytvoření či složení elementu vykonat. Vcelku přehledně průběh této transformace můžeme vidět na ukázce rozpočtu.
Výkaz výměr (Quantity Take-Off) je tedy pouze částí dat, s nimiž rozpočtář pracuje a kde mu BIM usnadňuje práci s výpočtem kubatur a rozměrů. Zásadní problém, ve kterém také dochází k největším chybám, zdá se, zůstává transformace z prvků k aktivitám, které jsou spojeny s jeho zabudováním do stavby a které tvoří položkový a strukturovaný rozpočet. Cenové databáze jsou strukturované tak, jak pracuje projektant, tedy podle výše zvolených aktivit, a obsahují cenu vztaženou na jednotku aktivity. Součin této jednotkové databázové ceny a konkrétního množství pak udává cenu jedné položky rozpočtu. Pro práce, které neexistují v databázi, umožňuje naše legislativa definovat tzv. R-položku. To však překračuje zaměření tohoto článku. Principiálně je rozpočet určen ke stanovení tzv. Srovnávací cenové úrovně za konkrétní stavbu.
Výrobní kalkulace je poslední a nejpodrobnější dokumentací, která slouží k ocenění všech aktivit nutných ke zhotovení díla popsaného projektem a rozpočtem. Výrobní kalkulaci zpracovává vybraný anebo soutěžící zhotovitel ve fázi bezprostředně předcházející zahájení výstavby a v průběhu výstavby. Měla by sloužit ke stanovení ceny, za niž je tento konkrétní dodavatel za známých podmínek a na známém místě schopen dokumentací a rozpočtem popsanou stavbu zhotovit. Obecný kalkulační vzorec dělí náklady na PŘÍMÝ MATERIÁL, PŘÍMÉ MZDY, NÁKLADY NA MECHANIZACI, SUBDODÁVKY, VÝROBNÍ A SPRÁVNÍ REŽII A ZISK. Jednotlivé položky rozpočtu se rozpadají do položek kalkulačních (některé položky přibydou, některé i ubydou) a jsou ohodnoceny konkrétními cenami zahrnujícími specifika stavby, pozemku a dodavatele, jeho technologického a personálního vybavení. VK by měla sloužit jednak ke stanovení nabídkové ceny, ale také jako podklad pro vlastní plánování stavební organizace. Dosažené skutečné výsledky včetně základních záruk by měly řízeně vstupovat a aktualizovat datovou základnu podnikové výrobní kalkulace. Nikoliv všichni zhotovitelé používají výrobní kalkulace. Spíše používají vlastních položkových rozpočtů s upravenými cenovými databázemi.
Pokračování příště: Klasifikace produkce
Ing. MILAN HAMPL
vystudoval Fakultu stavební ČVUT, kde také 17 let působil. Následovalo založení společnosti IKA DATA, s.r.o. Má za sebou 25 let praxe v oblasti IT technologií, podílel se na zavádění internetu v ČR, publikoval v mnoha časopisech. Má odborné znalosti z oblasti stavebnictví, CAD systémů, inteligentních budov, bezpečnosti IT a obecně telekomunikací. Aktuálně ve společnosti IKA GROUP působí jako nezávislý poradce. Je vedoucím odborné Sekce IT CAFM IFMA CZ.
