Dříve známá jako udržitelnost a často definovaná jako trojí zodpovědnost – ke společenskému kapitálu, kvalitě životního prostředí a ekonomické prosperitě. ESG je akronym pro životní prostředí (Environmental), sociální prostředí (Social) a způsob řízení (Governance).
Někdo by mohl tvrdit, že tento koncept má od nového daleko, nelze však popřít, že v poslední době znatelně přidal na obrátkách. Kritéria ESG již nejsou profilována jako pouhá korporátní záležitost, nyní se dostává do sféry politiky a zákonodárců. V americkém státě Kalifornie byla v listopadu 2020 publikována norma California Environment Reporting System (CERS). Evropská unie připravuje svou směrnici Corporate Sustainability Report Directive (CSRD) vedle své směrnice energetické náročnosti budov (EPBD). Hmatatelné přístupy k ESG pro realitní trh a facility management jsou stále v začátcích. Takže, co se chystá? Co mohou poskytovatelé facility managementu očekávat od vlivu ESG?
TŘI PRVKY ESG
ESG si často lidé a zatím i firmy vykládají poměrně úzce. Někteří mají tendenci zužovat pohled na snižování uhlíkové stopy, někteří ESG vidí v pomoci společnosti, ale jen málo z nás prozatím vnímá ESG komplexně. Podívejme se na jednotlivé části ESG více do detailu.
ENVIRONMENTAL – ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
Tato část se soustředí na vybalancování lidské činnosti a jejího dopadu na životní prostředí. Výzkum jasně ukázal, že emise skleníkových plynů (GHC) jsou dominantní, ale ne jedinou příčinou negativního dopadu. Environmetální aspekt EGS se zabývá především redukcí emisí uhlíkových a jiných skleníkových plynů. V této oblasti můžeme v příštích dvou letech na trhu očekávat další standardy regulace a reportingu. Obecně je tato oblast vnímána jako největší problém, a proto se jí také věnuje nejvíce pozornosti. Předpisy vypracovává řada vládních, normotvorných i finančních orgánů. Na korporátní úrovni vytvářejí předpisy samy podniky a organizace. Realitní trh a facility management jsou jasně spjaty s environmentálními aspekty ESG, například využíváním energií, vody a materiálů. Zhruba 40 % emisí CO2 pochází z budov. Regulace skleníkových plynů vyžaduje od realitních společností a poskytovatelů facility managementu jasnou aktivitu. Vedle jakékoliv touhy zlepšit ekologickou stopu budovy blízká budoucnost přinese povinnost dodržovat tyto regulace, nebo platit za vysokou uhlíkovou stopu daně. V nadcházejících letech se ESG přinejmenším částečně stane záležitostí dodržování předpisů.
SOCIAL – SPOLEČENSKÁ KRITÉRIA
Sociální (společenská) kritéria řeší společenské problémy, například chudobu, nerovnost a duševní zdraví. Profiluje důležité principy, jakými jsou rozmanitost, rovnost a začlenění (DE&I). Hodnoticí systém GRESB popisuje společenskou dimenzi jako úroveň důvěry v budovy a společenské angažovanosti. Společenský rozměr ESG v podstatě není tak pevně definován jako ten environmentální.
Ale právě v tomto rozměru mají realitní profese a facility management pevně danou unikátní roli. Pokud totiž jde o nakupované služby a produkty, jsou zásady spravedlivého obchodu plně v souladu s cíli ESG. Poskytovatelé facility managementu jsou poskytovateli funkčního prostředí. Zdraví a bezpečnost uživatelů, angažovanost, zážitek z pracoviště a duševní zdraví jsou v diskusi o pracovišti stěžejními tématy. Standardy jako například WELL kladou pozitivní vnímání zaměstnanců do středobodu zájmu. Za zmínku stojí, že paradigma pracoviště prochází změnami a zřetelným přesunem k explicitně hybridním modelům práce. Tento fakt ještě akcelerovala pandemie covid-19 a její dopad na životní prostředí. Poskytovatelé facility managementu tvrdý dopad pandemie na dobré vztahy mezi environmentálním a sociálním rozměrem tohoto odvětví zvládli.
GOVERNANCE – ŘÍZENÍ
Tato část se zaměřuje na systém způsobů, procesů a procedur, které se v provozu organizace využívají. Je zřízena za účelem řízení organizací a podpory dodržování předpisů a zákonů. Součástí této oblasti je také formální reporting se zaměřením na poskytování informací relevantním zainteresovaným stranám. Část řízení z ESG je typicky zájmem vysokého managementu. Pro správce nemovitostí a objektů ale existují hmatatelné přínosy. A to: dobře strukturované environmentální a sociální informace pro podávání zpráv ESG na podnikové úrovni o aspektech provozovaných budov, pracovišť a jejich využívání, jakož i o poskytovaných službách facility managementu.
ESG: IMPERATIV JAKÉKOLIV ORGANIZACE
V kontextu korporátní udržitelnosti se organizace v minulých letech začaly udržitelným způsobům přizpůsobovat. Nicméně s postupným formováním ESG budou čelit dalšímu tlaku od investorů, regulačních a vládních orgánů.
•Investoři se snaží investovat do odolných společností. Organizace, které mají zavedený efektivní ESG risk management, jsou pro ně tím pádem atraktivnější. Za zmínku stojí, že inciativa navržená americkou komisí Securities and Exchange Comission (SEC) jasně poukazuje na vztah mezi hodnotou akcií firem a jejich úspěchů a směrnic spojených s ESG. Na realitním trhu to implikuje, že hodnota budov bude nadále více spojená s jejich rizikovým profilem vůči životnímu prostředí. Zhodnocení majetku je z pohledu ESG oblast, na kterou se soustředí organizace TCFD, jejíž členové jsou primárně finanční instituce.
•Vlády potřebují dosáhnout svých cílů nulových emisí, proto 192 zemí definovalo jejich ambiciózní cíle. Aby jich dosáhly, musí správně nastavit vyhlášky a legislativu tak, aby byly hnací silou změny v soukromém i veřejném sektoru.
•Zaměstnanci více než kdy dřív vyžadují účelnou práci, pro takové jsou organizace s proaktivním přístupem k ESG velice atraktivní. Společnosti, které mají pozitivní vliv na planetu a společnost, zřejmě uvidí větší příliv mladých talentů a menší úroveň odchodů zaměstnanců.
•Zákazníci chtějí a potřebují kupovat zboží nebo služby od společností, které ukazují svou péči o životní prostředí a lidskou společnost. Výzkum ukazuje, že zákazníci jsou ochotni za produkty šetrné k životnímu prostředí zaplatit až o 5 % víc.
EKOLOGICKÉ ÚČETNICTVÍ
Důležitost dodržování předpisů se pevně dostala do popředí v odvětví nemovitostí a FM, když byly rozšířeny standardy pro účtování pronájmů. S tím, jak se nemovitosti pronajímají, je značná část portfolia podrobena novým účetním standardům, které vyžadují poskytnutí dobře strukturovaných, fakticky správných a dohledatelných dat.
Stejný typ přístupu nyní probíhá v něčem, co lze označit za ekologické účetnictví. Vývoj těchto účetních standardů je právě v procesu. Očekává se, že budou vykazovat známky podobnosti se současnými principy finančního účetnictví. Hlavní měnou ekologického účetnictví je CO2 . V základu je cílem formální uveřejňování ekologické stopy dané společnosti v rámci emisí CO2 a potenciálního CO2 , dalo by se říci „naskladněného“. V konečné bilanci ji stačí porovnat s kapitálovými výdaji v průběhu roku, vedle kapitálu přiřazeného k aktivům.
Podle ESG existují tři definované rozsahy emisí (emission scope):
•Scope 1 – první rozsah: Přímá emise skleníkových plynů, která pochází ze zdrojů vlastněných nebo ovládaných danou organizací.
•Scope 2 – druhý rozsah: Nepřímé emise skleníkových plynů, asociované s nákupem elektřiny, páry, vytápěním či chlazením.
•Scope 3 – třetí rozsah: Emise, které jsou výsledkem činnosti majetků, které daná organizace nevlastní ani neovládá, ale nepřímo ovlivňuje hodnotu tohoto řetězce.
ODPISY A EMISE
Pokud si společnost pořídí novou vzduchotechniku, musí do svého účetnictví zařadit emise, které vznikly při výrobě tohoto zařízení. Tyto emise budou účtovány výrobcem vzduchotechniky a budou zaznamenány jako emise obsažené v samotném zařízení.
Vybavení bude muset být do budovy dovezeno, tím vznikají emise CO2 účtované přepravní společností. Instalace systému rovněž produkuje emise CO2 , ty účtuje poskytovatel služby instalace. Tímto typem emisních faktorů jsou předcházející emise: emise vznikající při obchodování s dodavateli.
V tomto příkladu bude vzduchotechnika v provozu sedm let. Během těchto let může být objem emisí CO2 odepisován (předpokládejme, že lineárně) a účtován zákazníkům společnosti jako součást emisí z provozu. Emise z provozu jsou emise, které může společnost účtovat svým zákazníkům za poskytované služby a produkty.
Co kdyby existovaly dvě možnosti odpisu: jedna dříve a druhá později, než se předpokládalo? Pokud společnost odepíše zařízení dříve než objem zbývajícího CO2 , pak se tyto emise nahlašují jako čisté emise. Mohou tak vzniknout další výdaje, protože některé vlády již za emise CO2 vybírají daň, jiné se na to chystají. Pokud je zařízení v chodu déle, než se předpokládalo, situace se mění: po sedmi letech je objem CO2 plně odepsán. Klientům se neúčtuje. Zboží a služby se tak prakticky stanou pro klienty společnosti levnější.
TRASOVÁNÍ VLASTNÍCH ČISTÝCH EMISÍ – ZÁPISKY DO EKOLOGICKÉHO DENÍKU
Vzduchotechnika z našeho příkladu běží každý den, spotřebovává energii, a je tak zodpovědná za přímou produkci emisí CO2. Budovy, které obsahují energeticky náročná zařízení, budou muset dle ESG a principů ekologického účetnictví zavést pevně vedenou evidenci.
Různé zdroje energií produkují různé množství CO2 za kWh. Solární zdroje mají v porovnání s šedými zdroji (plyn, uhlí a ropa) mnohem menší stopu CO2 za kWh. V rámci ekologického účetnictví spotřeba pro konkrétní potřebu musí být řádně klasifikována a reportována (vnitřní klima, příslušenství, interní přeprava, jako například výtahy a eskalátory, produkce atd.). Skutečná úroveň spotřeby je vypočítaná a zaznamenaná do reportu efektivních emisí. Ekologický deník funguje jako základ pro reporting. Záznamy ukazují explicitní vztah mezi využitím přírodních zdrojů a ekologickou stopou různých částí budov. Energetické zdroje produkující vysoké úrovně oxidu uhličitého za kWh k sobě budou mít přidruženou novou výdajovou položku: úroveň emisí. Pokud se z těchto emisí bude vybírat daň, tak se může pohled na to, který zdroj je nejvíce atraktivní, drasticky změnit.
DEFINOVÁNÍ ESG POLITIKY PRO FACILITY MANAGEMENT A SEKTOR NEMOVITOSTÍ
Tohle všechno může vypadat komplikovaně, ale pamatujte, že ekologické účetnictví reprezentuje ve světě financí běžnou provozní proceduru. Jinými slovy: jedná se o proveditelný, ale opravdu velký projekt. Každý ze tří rozměrů (životní prostředí, společnost, řízení) stanovuje vlastní sadu požadavků, cílů a možností, která je třeba pečlivě organizovat.
Z hlediska životního prostředí jsou hlavními tématy:
•Efektivita zdrojů. Redukování spotřeby energií a vody, racionalizace portfolia a efektivní provoz budov.
•Obnovitelné zdroje. Náhrada uhlíkově náročných zdrojů energie za zdroje šetrné k životnímu prostředí pomocí koupě, nebo produkce na místě.
•Kredity a kompenzace. Na cestě k čistě nulovým budovám začínáme od budov neutrálních, nelze-li těchto standardů dosáhnout, je možné přebytečné emise kompenzovat.
•Hodnota a dodavatelský řetězec. Spolupráce s dodavateli v oblasti materiálu a vybavení. Motivace, aby snižovali dopad jejich zboží/služeb a také aby zlepšili své odpadové hospodářství (recyklaci).
•Přeprava. Redefinování možností přepravy a umožnění zelených způsobů dopravy (instalace nabíjecích stanic pro elektromobily), minimalizace dopravních vzdáleností.
Ze sociálního hlediska jsou hlavní témata tato:
•Zdraví a bezpečnost. Zajištění bezpečí všech lidí na místě, zlepšení kvality vzduchu, řádný úklid, zajištění distancování a optimálního rozložení, pokud je to vyžadováno.
•Komfort. Zvýšení komfortu, optimalizace teploty, vlhkosti, akustiky a osvětlení.
•Angažování budovy. Usnadnění interakce uživatelů s budovou, zajištění plynulé zkušenosti na pracovišti. Řídicí hledisko se soustředí na risk management ESG, dodržování reportingu, certifikace a uveřejňování zpráv.
JAK ZAČÍT S ESG V OBLASTI FACILITY MANAGEMENTU?
Manažeři v sektoru nemovitostí a facility managementu toho s ESG budou mít na talíři hodně. Existují velmi dobré důvody, proč být proaktivní. Kdo implementuje principy ESG, získá konkurenční výhody. Bude atraktivní pro zaměstnance, bude více konkurenceschopný a náraz v podobě legislativních podmínek zvládne mnohem lépe a s menšími náklady.
Protože podmínky určující ESG se ještě pořád formují, je dobré se učit od nejlepších. Firmy, které už ESG implementují a jsou auditované, už musely vybojovat řadu bitev. Sdílení zkušeností s těmito firmami se jeví jako nejlevnější a nejdostupnější nástroj. Samozřejmě konzultanti si jsou vědomi, že bude potřeba toto know-how přinést do firem, a řada z nich se na to připravuje. I tento zdroj informací už je dnes na trhu k dostání a ESG konzultantů začíná přibývat. Tak či tak, neváhejte a začněte.
Z článku The Challenge for FMs: What to expect and how to prepare – Erik Jaspers, David Stillebroer, Nathalie Perrier (FMJ IFMA September / October 2022), přeložil David Domalíp.
