STUPŇUJÍCÍ SE ZÁJEM O UDRŽITELNOST MŮŽE OVLIVNIT TRH S REALITAMI NA VÍCE ROVINÁCH. SITUACI JSEM SHRNUL DO TŘÍ OBLASTÍ, KDE SE TO JIŽ REÁLNĚ DĚJE.
V první řadě je nutné říct, že ESG (souhrn environmentálních, sociálních a „governance“, tedy týkající se řízení a správy, informací, které mají společnostem a investorům pomáhat porozumět rizikům spojeným s udržitelností) není nic nového. Již desítky let se firmy zabývají dobročinnými aktivitami (označované jako CSR – strategický způsob řízení firem, který v obchodní strategii zohledňuje sociální, environmentální a etické faktory). Od roku 2017 mají velké firmy povinnost zveřejňovat tzv. nefinanční informace. Spolu s tím se k tématu začalo přistupovat strategičtěji a firmy si začaly stanovovat cíle pro uhlíkovou stopu, spotřebu elektřiny nebo poměr mužů a žen v zaměstnání. Ucelenější a objektivnější přístup se prosadil pod pojmem udržitelnost. V realitách se v tomto ohledu začaly používat certifikace jako LEED, BREAM nebo WELL, které vyhodnocují míru udržitelnosti budovy.
Novinkou posledních dvou let je zájem bank a investorů právě o nefinanční informace klientů. Tyto finanční instituce sledují informace ze tří oblastí: životní prostředí (Environment), společnost (Social) a řízení firmy (Governance) – tedy ESG.
Jde o iniciativu Evropské unie v rámci politiky Green Deal a cíle stát se uhlíkově neutrální do roku 2050. Ve zkratce Evropská unie chce, aby banky a investoři podporovali zelené projekty. A po firmách požaduje, aby své ESG informace zveřejňovaly – jaké mají spotřeby energií, jaké využívají materiály, jak snižují dopady, jak předchází rizikům, aj. Zájem bank a investorů tak motivuje více firem pro sběr ESG dat a nastavování cílů pro zlepšení. Na první pohled je to trochu složitá situace. Jedná se však o příležitost pro ty, kteří dělají, nebo chtějí dělat věci ohleduplněji. Nyní jim to pomůže získat lepší financování, veřejné zakázky nebo nové odběratele či zákazníky, kteří také řeší svou „ESG karmu“ (ta jim totiž zajistí lepší financování).
LEPŠÍ FINANCOVÁNÍ PRO ZELENÉ BUDOVY
Aby bylo možné objektivně posoudit, co je „zelené“, vznikla metodika EU Taxonomy. Ta definuje šest kategorií, ve kterých se hodnotí, zda jsou firmy a jejich aktivity „zelené“. Nyní jsou finální kritéria pouze pro první dvě kategorie: předcházení klimatické změně (mitigace) a adaptace na ni. Hodnocení probíhá pouze u stěžejních segmentů průmyslu, jako je energetika, doprava, ale i reality. Budovy jsou totiž odpovědné za 40 % spotřeby energie.
Obrázek 1:
Šest oblastí, které hodnotí EU Taxonomie
1. Zmírnění dopadů klimatické změny.
2. Adaptace na klimatickou změnu.
3. Udržitelné využití a ochrana vody a mořských zdrojů.
4. Přechod k oběhovému hospodářství (cirkulární ekonomice).
5. Ochrana a kontrola znečištění.
6. Ochrana a obnovení ekosystémů a biodiverzity.
Co se týká předcházení změně klimatu – reality jsou v taxonomii zastoupeny hned čtyřmi aktivitami, které může firma realizovat. Pokud se jim firma věnuje a chce, aby byly „zelené“, musí splňovat definované podmínky:
A. Výstavba nových budov s energetickou náročností, která musí být alespoň o 10 % nižší než prahová hodnota stanovená pro nízkoenergetické budovy,
B. renovace stávajících budov s úsporou energie alespoň 30 %,
C. individuální opatření: izolace budov, fotovoltaické systémy atd.,
D. akvizice a vlastnictví: budovy s nízkou energetickou náročností, které přesahují 15 % národní nebo regionální úrovně.
Ve skutečnosti jsou požadavky komplexnější a zahrnují také podmínku, že aktivita nesmí porušovat lidská práva a způsobovat jiný závažný problém pro zbylé oblasti životního prostředí (voda, cirkularita, ekosystémy atd.).
U adaptace na změnu klimatu se hodnotí pouze dvě aktivity:
A. výstavba nových budov,
B. renovace stávajících budov.
V případě adaptace musí firma zavést opatření, která sníží dopady změny klimatu. To je samozřejmě závislé na typu budovy a především místě, kde se nachází. Mezi konkrétní dopady mohou patřit extrémní teploty, povodně, silné bouřky, sucha nebo eroze svahů.
V následujících měsících vyjde finální verze EU Taxonomy pro zbylé čtyři oblasti také další specifika. Lze předpokládat, že se oblast realit se objeví přinejmenším v oblasti cirkularity, kde budou preferovány recyklované materiály apod.
PŘÍLEŽITOST PRO FONDY
Evropa i svět mají ambiciózní cíle v udržitelnosti. V roce 2050 bychom neměli využívat fosilní paliva pro výrobu energie. Firmy budou odebírat elektřinu z obnovitelných zdrojů, odebírat recyklované materiály a bio suroviny, nebudou diskriminovat žádné menšiny, budou kontrolovat i své dodavatele a primární výrobce. Taková představa může být úsměvná, ale jedná se o budoucnost, na kterou se všichni připravují.
Některé firmy nebo budovy se těmto představám již blíží. To je pro banku i investora dobrá investice, protože to bude výhodné i za 20 let. Pak jsou firmy, které se musí výrazně transformovat, aby dosáhly udržitelného stavu. To jsou zajímavé investice, protože potřebují financování a také mohou být za 20 let mezi úspěšnými. A nakonec jsou firmy, které mají nyní vysoké dopady a transformaci neplánují. Jejich financování proto začíná být velmi rizikové.
Stejně jako firmy i realitní fondy vykazují své nefinanční informace a chtějí být co nejlepší, aby zaujaly investory. Ve svém portfoliu tak potřebují budovy s co nejmenší uhlíkovou stopou, certifikáty udržitelnosti, budovy dostupné hromadnou dopravou apod. I fondy si tak dávají cíle a sestavují strategie pro snižování uhlíkové stopy, energetické náročnosti i přístupnosti pro ohrožené skupiny (např. bydlení pro sociálně ohrožené skupiny). Při nákupu proto hledí i na faktory ESG a před nákupem si zjišťují, jak nové budovy ovlivní jejich ambice. Pomalu, ale jistě se dostávají do nemilosti materiály jako beton a ocel, které mají vysokou uhlíkovou stopu. Mezinárodní fondy se často rozhodují také podle energetického mixu země. Pokud nejsou k dispozici obnovitelné zdroje, budou dosahovat své uhlíkové neutrality fondu jen těžce.
FACILITY MANAGEMENT & ESG
Další dimenze ESG se otevírá pro stávající facility management. Již dnes některé firmy počítají a zveřejňují své spotřeby vody, elektřiny a všech dalších energií, které využívají (např. teplo, chlazení apod.). Tyto informace uvádí v Sustainability Reportu a zároveň z nich počítají svou uhlíkovou stopu. Od roku 2025 to budou muset dělat všechny velké firmy povinně. Obvykle firmy musí vyžadovat data po správě budov. Nejčastěji tak činí v lednu nebo únoru a požadují své spotřeby za předchozí rok.
V budovách, kde sídlí více firem, může nastat otázka, jak spotřeby rozdělit mezi jednotlivé nájemce. To by mělo vycházet z dílčích měřicích zařízení nebo poměru na faktuře. Pokud ale takový nástroj neexistuje, používá se rozdělení podle pronajatých m2 a podílu na společných spotřebách.
ENERGETICKÝ MIX
Kromě spotřeb budou firmy vyžadovat také informace o tom, kdo energii dodává, a v případě elektřiny, jaký je její energetický mix, neboli z kolika procent je energie vyrobena z hnědého a černého uhlí, jádra, solárních panelů, větrných elektráren, vodních elektráren nebo bioplynových stanic. V případě, že budova odebírá „zelenou“ elektřinu, firmy ocení také relevantní certifikát.
Mimo spalování benzínu v automobilech je spotřeba energií zpravidla největším přispěvatelem k uhlíkové stopě firmy. Lze tedy předpokládat, že v honbě za uhlíkovou neutralitou (a výhodnějším „zeleným“ financováním) se zvedne poptávka po budovách, které mají vlastní solární panely, odebírají zelenou elektřinu a dokážou všechny informace přehledně a transparentně doložit. Celá legislativa ještě není hotová, takže se nyní těžko určuje, jak se projeví na cenách staveb. Ale určitě se postupně budou méně vyplácet „nezelené“ budovy, a naopak bude lukrativnější provozovat ty „zelené“. Například certifikace LEED dokáže zvednout nájem prostoru o 0,5 % ceny ročně.
DAN HEUER
Studoval sociální a kulturní ekologii na Univerzitě Karlově na fakultě humanitních studií, v rámci doktorského studia se věnuje hodnocení udržitelnosti. Věří, že byznys je klíčový pro dosažení udržitelné společnosti. Již v roce 2018 spoluzaložil poradenskou společnost Fair Venture, která pomáhá firmám analyzovat dopady a rizika, sestavit strategii a vytvořit ESG report. V roce 2020 následně spoluzaložil společnost Impact metrics, která se zaměřuje na analýzu ESG dat a podporu malých a středních podniků. Založil i spolek Změna k lepšímu a je členem správní rady Rozvoj platformy pro udržitelnou ekonomiku. Pracoval i v Sustainable natives eG v Německu a pro Centrum pro dopravu a energetiku v Praze jako projektový koordinátor. Poskytuje firmám konzultace a provádí monitoring dopadů jejich činnosti.
Text: Dan Heuer, foto: archiv
