ROZHOVOR S KARLEM KLEČKOU A ROBERTEM CHMELAŘEM ZE SPOLEČNOSTI PANATTONI CZ&SK

Společnost Panattoni patří k největším developerským společnostem na trhu skladování a logistiky. Jak se pro vás vyvíjel trh v posledních letech? Razantně rostla logistika – jak jste s růstem oboru rostli vy?
KK: V posledních několika letech jsme expandovali na další trhy, jako jsou například Španělsko, Francie, Itálie, Maďarsko nebo Švédsko, a jsme největším developerem logistických prostor na evropském kontinentu. Důvodů pro růst skladování a logistiky je několik. Je to především rozvoj e-commerce spojený se změnou chování zákazníka a jeho návyků při nakupování a také pak návrat výrobních společností z asijských či jiných vzdálených zemí zpět do Evropy. Společnosti si uvědomily, že nemohou spoléhat na dodávky z Číny, tak jako v minulosti, a některé zvyšují skladové zásoby, aby předešly nedostatku zboží při možném výpadku dodávek. Někteří odborníci mluví o deglobalizaci dodavatelských řetězců. Tudíž poptávka po skladových prostorech roste. Dalším vlivem je pak válka na Ukrajině a sankce uvalené na Rusko, které také povedou ke zvýšení poptávky především po výrobních prostorách, a to hlavně v zemích jako Polsko, Slovensko, Maďarsko, potažmo České republika. Naše země je ostatně z pohledu nájemců velmi oblíbená, co se logistiky a výroby týká. Má velkou výhodu ve své centrální poloze, napojení na silnou německou ekonomiku a stále relativně levné kvalifikované pracovní síle.

Jak hodnotíte vývoj českého a slovenského trhu se skladováním v posledních letech? Vaše podnikání je do značné míry závislé na rozvoji dálniční sítě a infrastruktury. V rozvoji dálniční sítě patří Česká republika k ne zrovna rychlým zemím. Jak se promítá pomalé tempo stavby dálnic do vašeho podnikání?
KK: Rozvoj infrastruktury je v porovnání s ostatními zeměmi v ČR velmi pomalý. Každému staviteli samozřejmě prospívá budování dobré infrastruktury, stejně jako efektivní povolovací procesy. Možností budování logistiky u stávající dálniční sítě není mnoho, a tak logistika expanduje i mimo tyto lokality. Rychleji budovanou infrastrukturu ocení nejen stavitelé a nájemci, ale i občané. Pro jejich komfort není ideální, když jim musí jezdit kamiony přes město, ale lepší je, pokud mohou využít příslušný obchvat. Moderní člověk tlačí obchodníky na dodávky zboží v co nejkratším čase, nicméně je jasné, že nikdo nechce dopravní zatížení před svým domem.

Jak vaše firma spolupracuje s FM providery? Tendrujete celkové dodávky FM služeb, nebo jak postupujete?
RCH: Prakticky na všech projektech máme služby facility managementu poskytované třetí stranou. Spolupráce probíhá v 95 % formou tzv. integrovaného facility managementu, a to z toho důvodu, že využíváme odbornosti daného poskytovatele v oblasti technické správy a umožňuje nám to, abychom se více soustředili na naše klienty a s nim rozvíjeli jejich zázemí  pro podnikání. Zároveň si troufám říci, že vzhledem k velikosti daného portfolia (v letošním roce to je přes 1,25 mil sqm GLA) je integrovaný facility management nutností pro efektivní správu takového objemu nemovitostí.

Jaké jsou vaše preference v oblasti dodávek facility managementu? Je to cena za službu, rozsah služeb nebo kvalita?
RCH: Je to určitě poměr cena/výkon. Rádi si připlatíme za službu, která je kvalitní a dané odvětví posunuje o trochu dopředu. Od našeho FM partnera očekáváme, že bude průkopníkem, lídrem v oboru a bude neustále pracovat na implementaci nových a efektivnějších řešení. Zároveň se snažíme ale hledat a upřednostňovat řešení, které je efektivní, takže se nebráníme i případům, které například vedou ke zvýšeným nákladům na jejich začátku, ale v průběhu času se náklady snižují a úspora se projeví až postupem času.

Jakým způsobem tendrujete FM providery a jak se tento přístup promítá do nákladů výběrového řízení?
RCH: Na všechny projekty ve správě máme vypracovaný podrobný standardizovaný dokument ohledně technické správy, je to takový základní informativní list, který popisuje veškeré služby, které na daném projektu nakupujeme. A je to i základní část budoucí smlouvy s FM providerem. O konkrétním výběrovém řízení vždy rozhoduje, o jakou velikost portfolia se jedná, ale zpravidla probíhá na minimálně ve dvou kolech a poptáváme minimálně pět předních společností v oboru.

Působíte na evropském trhu: jaké máte zkušenosti s šedou ekonomikou v rámci tendrování a dodávek facility managementu?
RCH: Vzhledem k tomu, že nakládáme s prostředky našich klientů, je potřeba mít veškeré procesy nastavené tak, aby výběrové řízení bylo maximálně transparentní pro všechny dotčené strany, a žádná šedá ekonomika tak nemohla vzniknout. Veškerá dokumentace je ukládána a uchovávána po dobu minimálně tří let, což je zároveň naše lhůta pro vypsání dalšího výběrového řízení. Zároveň se snažíme být co nejvíc transparentní vůči poptaným společnostem. Opravdu si velice vážíme toho, že zúčastněné společnosti mají zájem na společné spolupráci, a proto vnímáme jako velice důležité tento přístup ocenit a poskytnout co možná nejdetailnější zpětnou vazbu a informace o tom, v jaké fázi se výběrové řízení nachází a co bude následovat.

Jak vám situace předchozích dvou let a covid pomohly nebo nepomohly v rozvoji byznysu?
KK: První covidové měsíce nebyly jednoduché pro nikoho z oboru. Nikdo nevěděl, co se bude dít, a mnoho rozhodovacích procesů se zastavilo nebo zpomalilo. Následně covid akceleroval fenomén e-commerce. Lidé nakupovali online daleko víc z důvodů zavřených nákupních center. Mnoho zákazníků muselo vyzkoušet nákup „na síti“ poprvé. Společně s tím se rozvíjel i segment kurýrních služeb. Poptávka po skladových halách tím pádem vzrostla. Neobsazenost moderních prostor klesla k nule a nájemné v nejžádanějších lokalitách se zvýšilo o desítky procent.

Jaké inovativní technologie používáte pro správu svých nemovitostí? Například robotické čištění? Kamerové systémy?
RCH: Kamerové systémy, které jsou schopny analyzovat obraz a číst z něho zájmová data, na několika našich parcích využíváme. Nejvíce se ale teď soustředíme na implementaci řešení sběru dat z našich technologií a využití neuronové sítě k jejich zpracování a vyhodnocení.

Jak řešíte oblast security? Hledáte například úspory v technologické security namísto fyzické ostrahy?
RCH: Security zajišťujeme na minimu našich projektů a technologická security, která je v současné době na českém trhu, není pro nás využitelná.

Jak v oblasti technické správy reagujete na zvyšování cen energií: posilujete fotovoltaiku, bateriová centra, kogenerační jednotky…?
RCH: K tomuto tématu máme spuštěných několik projektů, a to již v různých fázích, od dokončených po projekty ve fázi přípravy. Fotovoltaika je určitě velké aktuální téma, na kterém s našimi klienty pracujeme, zároveň však řešíme náhradu plynového vytápění. Nejen kvůli cenám plynu, ale vzhledem k situaci na trhu existuje oprávněná obava z jeho nedostatku, která by naše klienty velice zasáhla. Chci tím říct, že neřešíme pouze energetické úspory, ale zároveň se snažíme co nejvíce minimalizovat riziko nemožnosti užívat nemovitost našimi klienty v případě nedostatku plynu. Pro zajímavost, ve fázi prakticky dokončených příprav máme i projekt budovy, která bude z pohledu C02 neutrální. Velice nám pomáhá to, že všechny naše budovy stavíme ve standardu BREEAM New Construction Excellent a už tento standard velice snižuje energetickou náročnost.

Jak se vám do byznysu promítá navyšování minimální mzdy a růst mzdových nákladů obecně?
RCH: Promítá, v loňském roce o přibližně 3,5 % v průměru za všechny nakupované služby. Zároveň ale chápeme, že pokud potřebujeme kvalitní servis a podporu, není možné se se mzdami pohybovat na minimální stanovené hranici a s našimi partnery řešíme výši mezd zejména technických zaměstnanců na sitech pravidelně. Snažíme se vytvořit a zajistit dobré podmínky pro výkon jejich práce a nejenom atraktivní mzdu. Velká vlna zdražení, která v současné době probíhá například v oblasti energií, je však mnohem větší problém. Jako příklad mohu uvést, že v roce 2022 našim klientům stouply náklady vynakládané na energie na více než dvojnásobek oproti roku 2021 a zatím to vypadá, že v roce 2023 náš čeká ještě výraznější skok.

Je podle vás v oblasti skladování a logistiky pro vaše nájemce přidaná hodnota například budování čerpacích stanic a elektronabíječek?
RCH: Z elektronabíječek se během letošního roku stává standard a do budoucna se jejich počty na jednotlivých projektech budou stále zvyšovat. V současné době máme v řešení i projekt LNG čerpací stanice, a to z toho důvodu, že je v jednom našem sousedním státu LNG palivo finančně velice podporováno, a chceme tak podpořit naše nájemce, aby těchto výhod mohli využít.
KK: Spíš než zda je k dispozici čerpací stanice či elektro-nabíječka, se nájemci zajímají, zda je naše budova šetrná k přírodě. V Panattoni stavíme standardně budovy, které splňují požadavky na certifikaci úrovně BREEAM New Construction Excellent, což vnímá nájemce jako velkou přidanou hodnotu. V reálném životě to pro něj znamená nižší servisní poplatky.

Vyplatí se vám využívat CAFM? Případně jaké systémy používáte?
RCH: Pokud vyberete ten správný, tak ano. Samozřejmě takový systém je nutné implementovat do vnitřních procesů a minimálně v počátku aktivně podporovat jeho využívání. Zároveň v našem případě bylo nutné vybrat systém takový, se kterým bude schopen pracovat dost různorodá skupina lidí: technik, facility manager, property manager, asset manager, technický ředitel nájemce, technik nájemce. Bez splnění těchto dvou podmínek by implementace a následné využití nebylo stoprocentní. Používáme přibližně dva roky Singu FM od společnosti Vellis.

Navrhujete budovy v BIM a jak se promítá úspora nákladů v plošné evidenci a provozních nákladech?
RCH: Ano, několik budov jsme již v BIM navrhli, včetně té největší, kterou jsme v České republice postavili. K úspoře nákladů se zatím nedokážu vyjádřit, návrhem budovy v BIM vše z našeho pohledu teprve začíná. A aby došlo ke skutečným úsporám nákladů, musí následovat implementace dalších řešení postavených na výhodách projektu v BIM.

Text: Radek Váňa, Foto: archiv Panattoni

PANATTONI

je developer průmyslových ploch. Od zahájení své činnosti v roce 2005 dokončil projekty o celkové rozloze více než 7,5 milionů m² v Polsku a v České republice. Pro rozšíření aktivit kupuje pozemky, a to v rámci nejstrategičtějších oblastí v dané zemi. Poskytuje poradenství při každé fázi investičního procesu. Specializuje se na stavby na klíč (build-tosuit – BTS), které přesně odpovídají požadavkům jednotlivých klientů. Portfolio parků nabízí prostory a pozemky po celé České republice k okamžitému pronájmu. Mezi klienty Panattoni patří velké mezinárodní společnosti jako Amazon, DSV, Kion Group, Assa Abloy, Lear Corporation, Simoldes Plasticos, Steelcase, Ideal Automotive, Leoni, GEA, DHL, BWI, HP Tronic. Panattoni Europe má kanceláře v České republice, Německu, Lucembursku, Nizozemsku, Polsku a Rumunsku.
www.panattonieurope.com