Rozhovor se Zdenkou Klapalovou, prezidentkou Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí o aktuální situaci na českém nemovitostním trhu.
ARTN jako expertní asociace sdružuje odborníky napříč celým spektrem trhu: jak probíhá příprava vaší studie a komu je Trend Report určený?
Trend Report je určen odborné veřejnosti a dále každému, kdo se zajímá o dění na realitním trhu v souvislostech. Hlavním cílem je poskytnout čtenářům ucelený
a nezávislý pohled na nemovitostní trh ve všech jeho segmentech. Autorský kolektiv je tvořen odborníky na danou problematiku. Každoročně také vycházíme
z širokého dotazníkového šetření, takže mají naši členové a spolupracovníci příležitost vyjádřit svůj názor a komentovat trendy, které na trhu pozorují. Tím zajišťujeme vyváženost a komplexnost tohoto unikátního materiálu.
Analytická studie Trend Report popisuje každoročně vývoj nemovitostního trhu a jeho jednotlivých segmentů. Které hlavní trendy lze za poslední rok vnímat na tuzemském trhu? Inflace, válka na Ukrajině a její vliv na trh, rostoucí ceny energií…
Všechny vámi zmíněné faktory jsou relevantní a na trh působí. Myslím, že bychom si s negativními vlivy poradili, neboť pokládám český realitní trh za velmi odolný, navíc je masivně podporován domácími hráči. Během let se vytvořil silný domácí kapitál a čeští byznysmeni, podnikatelé, majitelé a osobnosti českého průmyslu investují část svých prostředků do nemovitostí a realitních projektů. Nejedná se pouze o privátní investory, ale i o úspěšné české fondy. Jen pro zajímavost – za posledních deset let se v ČR realizovalo 37 transakcí nad 100 mil. euro, přičemž za deseti z nich stál český kapitál. Z hlediska objemu jsou pak čeští investoři třetí nejvýznamnější. Je to obdivuhodné. A nejedná se pouze o známé a dlouhodobě úspěšné hráče jako jsou CPI, PPF či Reico. Investují i další skupiny českých investorů. Nejzásadnější, a tedy nejpodstatnější vliv na trh jak u nás, tak v regionu střední a východní Evropy má však válka na Ukrajině. Tento mimořádně tragický a více než rok trvající konflikt dopadá na celý region a zvyšuje míru nejistoty, kterou pozorujeme zejména u konzervativních globálních investorů. Ti jsou nyní v oblasti akvizic opatrnější a vyčkávají na stabilizaci situace.
Ve kterých sektorech nemovitostního trhu došlo k největším změnám a jaký očekáváte vývoj?
Pozitivní změny vnímáme v oblasti logistiky. Industriální sektor tvoří podstatnou infrastrukturu pro podnikání a podporuje rozvoj nejen obchodu, ale i výroby.
V této oblasti je neobsazenost minimální a nájemné má tendenci růst. Poptávka po koupi rezidenčních nemovitostí byla zasažena růstem úrokových sazeb. Tím ovšem roste zájem o nájemní bydlení a z rezidenčního sektoru se tak stává sektor komerční. Vzniká řada fondů, které se v tomto sektoru angažují a jsme svědky transakcí bytových projektů, určených pro kvalitní nájemní bydlení. Dle našich informací a zkušeností ze zahraničí se jedná o velice bezpečné investice. Na kvalitní nájemní byty jsou pořadníky a neobsazenost je tak minimální. V oblasti retailu pozorujeme velký zájem o retail parky a samostatně fungující prodejny
s potravinovým sortimentem. Zhruba 30 % z celkového objemu investic v uplynulém roce mířilo právě do tohoto segmentu. Určité potíže mohou čekat energeticky neefektivní nemovitosti a v neatraktivních lokalitách. Zde budou majitelé nuceni projevit buď flexibilitu v ceně, nebo investovat do technologické renovace.
Změnila se dostupnost hypoték, a to se výrazně promítá do rezidenčního trhu… Takto bychom mohli pokračovat. Co vy osobně považujete za klíčové změny na trhu?
Hypotéky jsou nyní hůře dostupné a prodeje bytů zaznamenaly výrazný pokles. Trh se přeorientoval na nájemní bydlení a tento sektor je na vzestupu. Máme zkušenost, že například ve Velké Británii tvoří investice do segmentu BTR (build to rent – nájemní bydlení) podstatný podíl objemu celkových investic do realit. Zájem je daný navzdory delší návratnosti mimořádnou stabilitou a zajištěným výnosem. Zásadní vliv na náš trh má růst nákladů, a to nejen cen energií a materiálu, ale i výrazně dražší financování. To má vedle dlouhých a neefektivních schvalovacích procesů vliv na pokles výstavby. Chybí také kvalifikovaná pracovní síla. To všechno komplikuje realizaci plánované výstavby. Kancelářský trh, na kterém působíte, se také změnil: kromě home office se strukturálně mění práce
v kancelářích.
Jak byste popsala nynější situaci na trhu kancelářských nemovitostí?
Uplatňuje se hybridní způsob práce, home office je vnímán jako benefit a klade velké nároky na koordinaci a efektivní řízení pracovních týmů. Společnostem záleží na zaměstnancích a jejich spokojenosti a aktivitě. K důležitým benefitům patří vedle flexibilní pracovní doby i kvalitní pracovní prostředí. Tedy inspirativní a dobře dopravně dostupné kanceláře. Trendem jsou relaxační zóny a dispoziční řešení, které podporuje týmovou práci. Pokud se takové kanceláře dostanou na trh, vidíme, že zájem o ně stále je.
Nemovitostní trh funguje – podobně jako celá ekonomika – v určitých periodách: v jaké se nyní nacházíme a jaký očekáváte scénář vývoje?
Očekávám, že se v letošním roce zrealizuje transakcí méně než v uplynulých letech. Oživení nastane v roce příštím. Trh je nyní tichý a hledá novou rovnováhu. Přeje silným privátním investorům a také aktivním a úspěšným fondům. Nastala příznivá doba na akvizice. Investoři, kteří mají likviditu a zájem o reality, jsou teď ve výhodě. Transakce často probíhají mimo pozornost trhu tak, aby mohli majitelé s investory nalézt shodu na cenových podmínkách transakce. Trofejní nemovitosti si cenu drží, nekupují se na spekulaci a jsou předmětem zájmu hlavně privátních investorů s dlouhým investičním horizontem.
Velkým tématem, kterému se v našem časopisu, věnujeme, je ESG a legislativní a procesní změny s tím spojené. Jak podle vás ovlivní trh nemovitostí?
Faktory, které zmiňujete, budou mít na trh zásadní vliv. Především se jedná o dostupnost bankovního financování. Banky výrazně preferují financovaní nemovitostí, které parametry ESG splňují. Certifikované a udržitelné budovy a projekty mohou očekávat jak vyšší nájem, tak i vyšší prodejní cenu. Tento trend bude posilovat, jak ostatně dokazují naše zkušenosti ze zahraničí.
Naši čtenáři mají na starosti velké nemovitostní projekty, řeší jejich chod a facility management: jak se všechny výše uvedené změny podle vás promítnou do jejich byznysu?
S růstem nákladu a cen energií je facility management klíčovou podmínkou funkční a efektivní správy nemovitosti. Majitelé hledají způsoby optimalizace provozních nákladů, což je bez kvalifikované a zkušené technické podpory nemožné.
Jak vaše expertní studie reflektuje téma elektromobility a „zelené“ energie ve vztahu k nemovitostem? Lze identifikovat nějaký střednědobý trend na tuzemském trhu?
Velké instituce k zelené dohodě přistupují nesmírně zodpovědně. Elektromobilitu, politiku snižování emisí a šířeji pojatou společenskou zodpovědnost přijaly
a aplikují finanční instituce i další významné domácí společnosti. Předpokládám, že se jedná o trend, který se bude ve střednědobém měřítku prohlubovat. Již dnes disponuje řada institucí flotilou elektromobilů. Nicméně je třeba dodat, že přechod na elektromobily není hladký proces a má svá úskalí.
Facility management, energetická náročnost a certifikace budov jsou spojené nádoby: co považujete za klíčové v provozu budov, kromě energetické
a provozní náročnosti?
Nemůžeme zapomínat na péči o nájemníky. Při správě je vždy nutné mít na mysli uživatelský komfort – tedy vytvářet a pečovat o zdravé a podnětné prostředí. Nájemníci mají své nároky. Řada zájemců o nemovitosti ocení, pokud objekt splňuje prvky udržitelnosti, šetrnosti k životnímu prostředí. Nové trendy v oblasti správy budov přinášejí nejrůznější aplikace, které optimalizují provoz, usnadňují uživatelům práci a šetří jejich čas.
Jaké aktivity chystá vaše Asociace v letošním roce a v čem mohou být přínosem pro obor facility a property managementu?
Nejprve bych zmínila soutěž Best of Realty – Nejlepší z realit. V této souvislosti děkuji Janě Hrabětové, že se majitelem soutěže mohla stát právě naše asociace. Zůstane tak zachována jak prestiž, tak i nezávislost celé této výjimečné události. Odborná porota oceňuje projekty i s ohledem na jejich technologickou vyspělost a úroveň certifikace. Pravidelně organizujeme diskusní setkaní a akce s odborným obsahem. Facility a property management se tématy prolíná, neboť se týká každé budovy a každého projektu. Vnímáme zájem odborné veřejnosti o novinky na realitním trhu a reagujeme na ně průběžně.
PhDr. Ing. Zdenka Klapalová, CSc. MRICS vystudovala Vysokou školu ekonomickou, na níž posléze také působila. Následně vystudovala psychologii na Karlově univerzitě, kde získala doktorát. Je členkou profesního sdružení RICS. Je jednatelkou a partnerkou realitně poradenské společnosti Knight Frank, která loni oslavila třicetileté výročí působení na českém trhu. Zároveň je prezidentkou Asociace pro rozvoj nemovitostí, kde po dobu svého více než dvacetiletého působení vyvíjí aktivity směřující ke kultivaci realitního trhu.
